Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Ankauf Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Sie besitzen eine Immobilie in Brandenburg und denken an einen Verkauf — aber bevor Sie sich entscheiden, ob ein Makler oder ein Direktkäufer der richtige Weg ist, stellt sich eine grundlegendere Frage: Was ist Ihre Immobilie tatsächlich wert, und was würde ein Direktkäufer konkret bieten? Das sind zwei verschiedene Zahlen — und der Abstand zwischen ihnen entscheidet, ob ein Direktankauf für Sie sinnvoll ist oder nicht.
Dieser Artikel erklärt, wie Immobilien in Brandenburg bewertet werden, was den Ankaufspreis vom Verkehrswert unterscheidet, und wann welcher Weg der richtige ist.
Der Verkehrswert — auch Marktwert genannt — ist der Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Die rechtliche Grundlage liefert § 194 BauGB: Der Verkehrswert ist „der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Für die Praxis heißt das: Der Verkehrswert ist keine feste Zahl, sondern eine begründete Schätzung auf Basis von Vergleichsdaten, Zustand und Lage. Welche Verfahren dabei angewendet werden, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von 2021.
Für Brandenburg sind die Bodenrichtwerte die wichtigste öffentliche Referenzgröße. Sie werden von den Gutachterausschüssen der Landkreise und kreisfreien Städte ermittelt und mindestens alle zwei Jahre neu festgesetzt. Veröffentlicht werden sie im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Brandenburg.
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet an — losgelöst vom aufstehenden Gebäude. Ein Grundstück in Potsdam-Babelsberg wird anders bewertet als dasselbe Grundstück in einem Dorf in der Prignitz oder der Uckermark, selbst wenn das Haus identisch wäre. Diese regionalen Unterschiede sind für jede ernsthafte Bewertung entscheidend und in Brandenburg besonders ausgeprägt.
Wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen — was in Potsdam oder Brandenburg an der Havel eher der Fall ist als in dünn besiedelten Landkreisen — wenden Gutachter das Vergleichswertverfahren an. Dabei werden reale Kaufpreise ähnlicher Immobilien aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses herangezogen und um objektspezifische Unterschiede bereinigt.
Die Kaufpreissammlungen sind nicht öffentlich, aber die Gutachterausschüsse veröffentlichen aggregierte Marktberichte. Der Obere Gutachterausschuss des Landes Brandenburg gibt einen landesweiten Überblick, während die lokalen Ausschüsse — etwa in Cottbus, Potsdam oder im Landkreis Oder-Spree — eigene Berichte herausgeben.
In ländlichen Teilen Brandenburgs fehlen häufig ausreichend vergleichbare Transaktionen. Dann wird das Sachwertverfahren angewendet: Es ermittelt den Wert des Gebäudes auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung und addiert dann den Bodenwert. Das Ergebnis wird anschließend mit einem Sachwertfaktor multipliziert, der das lokale Marktniveau abbildet.
In strukturschwachen Regionen — Teile der Prignitz, der Uckermark, Elbe-Elster — liegen diese Faktoren oft unter 1,0. Das bedeutet: Der tatsächliche Markt zahlt weniger, als die reine Substanzrechnung ergäbe. Eine Immobilie, die baulich viel kostet, ist nicht automatisch viel wert, wenn der lokale Markt sie nicht nachfragt.
Ein Direktkäufer bietet in der Regel weniger als den theoretischen Verkehrswert. Das ist keine Schikane, sondern wirtschaftliche Logik. Der Käufer übernimmt Risiken und Kosten, die beim klassischen Verkauf der Markt trägt:
Wie groß dieser Abstand ist, hängt von Objekt, Lage und Zustand ab. Eine pauschale Zahl ist Werbung, keine Beratung — ein seriöser Ankäufer erklärt, wie sein Angebot zustande kommt, bevor er es Ihnen vorlegt.
Ein Direktankauf ist kein schlechter Deal, wenn man versteht, wofür man zahlt. Die entscheidende Frage lautet nicht „weniger ist schlechter", sondern: Was kostet mich ein langer Verkaufsprozess — in Zeit, Nerven, Leerstandskosten und Ungewissheit?
Direktkäufer und Investoren bewerten nicht nach Gefühl, sondern nach einer internen Rechnung. Folgende Faktoren sind regelmäßig entscheidend:
Ein seriöser Ankaufsprozess folgt einem klaren Ablauf — und wer diesen Ablauf kennt, erkennt früh, ob er es mit einem professionellen Käufer zu tun hat:
Eigentümer ohne eigene Bewertungsgrundlage können bei den lokalen Gutachterausschüssen — etwa in Potsdam, beim Landkreis Oder-Spree oder beim Landkreis Oberspreewald-Lausitz — kostenpflichtige Wertgutachten beauftragen. Das ist kein Muss, gibt aber eine unabhängige Referenz, gegen die Sie ein Direktangebot messen können.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Brandenburg arbeitet immozeit über Partner vor Ort — keine eigene Niederlassung, aber regionale Marktkenntnis über ein eingespieltes Netzwerk. Eine Anfrage über diese Seite wird mit Kenntnis des brandenburgischen Markts bewertet, nicht aus der Ferne geschätzt.
Was immozeit anbietet, ist Direktankauf — Geschwindigkeit, Planbarkeit und eine klare Abwicklung ohne offenen Bieterprozess. Was immozeit nicht versprechen wird, ist der Höchstpreis des freien Markts. Wer das Gegenteil hört, sollte genau hinhören.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Brandenburg im Direktankauf konkret erzielen würde: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung — ohne Verkaufsdruck und ohne Verpflichtung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit